Vydržení pozemku

Mnoha mýty a nedorozuměním bývá opředeno vydržení práva k nemovitostem. Proto si v tomto článku vysvětlíme základní náležitosti vydržení pozemku.

Co je to vydržení pozemku?

Mezi veřejností převažuje názor, že pokud mám nějakou věc (movitou či nemovitou) v nějaké formě užívání po dobu nejméně deseti let, uplynutím této doby přejde tato věc do mého vlastnictví. Avšak přesné znění je trošku odlišné. Základním předpokladem vydržecího práva je oprávněná držba po dobu deseti let (tří let u věcí movitých) a splnění podmínky dobré víry. Do této doby se započte oprávněná držba právního předchůdce (předchozího vlastníka nebo držitele) s výjimkou, pokud se jedná o věci, které mohou být jen ve vlastnictví státu anebo zákonem určených právnických osob (§125 oz), zde je vydržení vyloučeno.

Užívání v dobré víře

Řekněme si nyní, jak mohu sám posoudit, zda mohu nebo nemohu uplatnit institut vydržení pozemku vůči jiné osobě a jakým způsobem mám dále postupovat, pokud je vydržení možné. Základním předpokladem je držba v dobré víře. Je nerozhodné, zda se výkon tohoto práva vztahuje k vlastnictví pozemku, užívání práva průchodu, průjezdu, čerpání vody nebo jiného práva k věci cizí, eventuálně práva nájmu.

Ukázka případů vydržení pozemku:

Níže uvádíme několilk typických případů vydržení pozemku, se kterými se můžete běžně setkat!

Vydržení oploceného pozemku

V roce 1991 jsem zakoupil nemovitost - rodinný dům na pozemku (st. parc. č. 1) o výměře 100 m2 a (pozemek parc. č. 2) zahradu o výměře 860 m2. Pozemek byl oplocený a protože jsem byl v dobré víře (to je právě oprávněná držba), že nabývám vlastnictví k domu a pozemku, který je ohraničen plotem, neměl jsem žádnou pochybnost, že mi dům a pozemek takto patří. V roce 2002 mě oslovil soused, že nechal zhotovit geodetické zaměření svého pozemku a dle tohoto zaměření užívám a mám zaplocený jeho pozemek a to ve velikosti dílu 75 m2. Fakticky tedy užívám pozemek, parc. č. 2 nikoliv ve velikosti 860 m2, ale o velikosti 935 m2. Pozemek jsem zakoupil na základě kupní smlouvy jako oplocený. Geodetické zaměření pozemku jsem v době koupě neprovedl, nejedná se o zákonnou podmínku. Jsem tedy v dobré víře, že jsem vlastníkem pozemku ve velikosti tak, jak je zaplocen.
Moje obrana vůči sousedovi je proto následující: Uvádím, že jsem pozemek, parc. č. (evidované na souseda) přijal formou vydržení a to ve velikosti dílu 75 m2. Za této faktické situace budu právně úspěšný a stanu se vlastníkem i tohoto dílu pozemku souseda. Budu úspěšný i za situace, že budu vlastníkem předmětného pozemku např. pouze jeden den a můj předchůdce (nebo všichni dřívější vlastníci-doba se sčítá) byl vlastníkem stejného zaploceného pozemku minimálně 9 let a tři sta šedesát čtyři dní, podmínkou je nepřetržitá držba v dobré víře.

Vydržení věcného břemena

V roce 1991 jsem začal čerpat vodu ze studny, která je mimo můj pozemek. Tento způsob čerpání vody pro dům byl obvyklý i u předchozího vlastníka. V roce 2002 mě vyzval vlastník studny, abych zanechal čerpání vody ze studny s tím, že se jedná o věc v jeho vlastnictví. Na to jsem poukázal na skutečnost, že toto právo čerpání vody vykonávám již více než deset let a vykonával je i předchozí vlastník mojí nemovitosti (domu apod.) Jsem v dobré víře, že mi toto právo patří.
Proto při případném sporu budu úspěšný a domohu se vkladu věcného břemene do příslušného katastru nemovitostí, právo čerpání vody ze studny. Obecně lze poznamenat, že překážkou zápisu tohoto práva by mohla být skutečnost, že moje právo čerpání vody ze studny by mohlo být v porovnání s právem vlastníka větší, vždy je třeba zkoumat, zda právo vlastnické není právem věcným k věci cizí oslabeno natolik, že ztrácí svůj charakter, tedy sílu práva vlastnického, zda neexistuje rozpor mezi velikostí práv, kdy právo cizí je větší než právo vlastnické.

Vydržení práva nájmu

Představme si, že v roce 1975 obdržel pan Novák „dekret“ na byt. V roce 1993 dostal dům, (s bytem pana Nováka) restituent Vopička. Při kontrole nájemních smluv zjistil, že pan Novák má sice rozhodnutí o přidělení bytu, avšak nepodepsané tehdejším statutárním zástupcem bytového podniku. Takový „dekret“ by tedy zřejmě nebyl platný, ale pan Novák se po celou dobu (více jak 10 let) domníval, že jeho právo je pravé.Lze tedy se zřetelem na dobrou víru a dobu trvání výkonu práva více jak deset let soudit, že v případě jeho práva nájmu se jedná o vydržení. Neúspěšný však by byl v případě, že by měl byť správný titul užívání (nájmu), nicméně bytová jednotka, kterou užívá by nebyla zkolaudována jako byt, v tomto případě se jedná o předmět (věc) nezpůsobilý vydržení, neboť se z pohledu stavebně technických předpisů nejedná o byt. Prostory v domě se musí užívat vždy v souladu s jejich stavebně technickým určením. Jejich faktické užívání je právně nerozhodné a ani uplynutí doby jiného způsobu jejich užívání nezpůsobí jejich poplatně jejich užívání. Speciální předpis má vždy přednost před předpisy obecnými. Stejný postup platí i pro vydržení práva nájmu k pozemkům nebo jiná nájemní práva.

Spor vydržení pozemku vyřeší soud

Prakticky platí, že pokud se domnívám, že se jedná o vydržení, vznesu v případném soudním jednání námitku vydržení. Pokud se pokouším sám domoci práva z institutu vydržení, tak u libovolného notáře sepíšu formou notářského zápisu (NZ) tzv. vydržovací listinu, v níž bude obsahem tvrzené vydržené právo. Tuto listinu předložím příslušnému katastrálnímu úřadu,který vyzve osobu, proti níž vydržení pozemku směřuje, aby se k věci vyjádřila a poučí ji, aby se v případě nesouhlasu obrátila na příslušný soud. V případě souhlasu vlastníka nebo úspěchu v soudním řízení, bude vlastnické právo nebo věcné právo k věci cizí vloženo do katastru nemovitostí. Právo nájemní a ostatní závazková práva s výjimkou práva předkupního sjednaného jako právo věcné se do katastru nemovitostí nezapisují.

Vydržení pozemku je problematické

Samotná problematika vydržení je velmi široká, máme za to, že se z pohledu současného práva jedná o „zapomenutý institut“. Dle našich zkušeností řízení o vydržení ovládá jen velmi úzký okruh odborníků, pracovníky mnoha katastrálních úřady nevyjímaje.

Věříme, že jsme vám tímto krátkým exkurzem přinesli nové poznatky a nové možnosti zahrádkářům pro uplatňování jejich práv formou vydržení pozemku.

Ing. Tomáš Fanta
ředitel společnosti Realitní Centrum Bohema